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ACHAT DE BIEN IMMOBILIER AU CANADA

Qui peut acheter un bien immobilier au Canada ?

Le Canada accueille les acheteurs de partout dans le monde et il n’y a aucune restriction quant aux types de propriétés que les gens peuvent acheter.

Qu'est-ce qu'un non-résident ?

Les prêteurs définissent un non-résident comme une personne qui ne gagne pas de revenu ici et qui ne déclare pas d’impôt au Canada.

Montant de l’apport personnel pour un non-résident

Le Canada accueille les acheteurs de partout dans le monde et il n’y a aucune restriction quant aux types de propriétés que les gens peuvent acheter.

Résidents américains

Si vous vivez aux États-Unis, prévoyez d’utiliser la propriété plutôt que de la louer et pouvez fournir une preuve de revenu et d’acompte, votre acompte doit être d’au moins 20% du prix d’achat total.

Autres non-résidents

Si vous vivez ailleurs qu’au Canada ou aux États-Unis et que vous pouvez fournir une preuve de revenu et d’acompte, votre acompte doit représenter au moins 35% du prix d’achat. De plus, votre acompte ne peut pas être un cadeau d’une autre personne ou entité.

Documents nécessaires pour un prêt hypothèque pour un non-résident au Canada ?

  • Preuve de revenu (lettre d’emploi, talons de paie et déclarations de revenus)
  • Preuve d’acompte (relevés bancaires des 90 derniers jours)
  • Lettre de référence d’une banque à l’extérieur du Canada
  • Rapport d’un bureau de crédit international ou relevés bancaires des six derniers mois

Taux d’intérêts et conditions hypothécaires pour les non-résidents

Dans la plupart des cas, pourvu qu’ils satisfassent aux critères d’admissibilité aux prêts hypothécaires, les non-résidents peuvent accéder aux mêmes produits hypothécaires que ceux offerts aux résidents du Canada.

Quelques restrictions :

  • Certains prêteurs peuvent exiger une prime de taux pour les non-résidents
  • Les non-résidents ne peuvent pas avoir une durée d’amortissement de plus de 25 ans
  • Les non-résidents ne peuvent pas obtenir de marge de crédit hypothécaire
  • Les non-résidents ne peuvent pas refinancer

Présence physique pendant le processus

Habituellement, les non-résidents devront être au Canada au moins deux fois pour terminer le processus de financement et d’achat d’une propriété.

L’acheteur devra se rendre au Canada pour ouvrir un compte bancaire canadien. (Notez qu’il existe des exceptions à cette règle. Par exemple, certains de nos clients ont constaté qu’en tant que clients HSBC Premier, ils ont pu ouvrir des comptes au Canada à partir de leur pays d’origine.)

 

L’acheteur non-résident devra ensuite être présents à la clôture, car il n’y a pas d’options de procuration pour la clôture.

Les prêteurs considéreront-ils les revenus de location comme faisant partie du revenu d’un non-résident ?

Les prêteurs ne permettront pas aux candidats d’inclure les revenus de location dans leur revenu pour se qualifier.

Taxes supplémentaires pour les non-résidents paient lors de l'achat d'un bien immobilier au Canada

Les non-résidents sont assujettis aux mêmes droits de cession immobilière que les résidents canadiens lorsqu’ils achètent une propriété ici. Ceux qui achètent une propriété résidentielle à Toronto ou près de Toronto devront payer la taxe sur la spéculation des non-résidents de l’Ontario, qui correspond à 15% du prix d’achat.

Liste des régions de l'Ontario assujetties à la taxe sur la spéculation des non-résidents.

  • City of Barrie
  • County of Brant
  • City of Brantford
  • County of Dufferin
  • Regional Municipality of Durham
  • City of Guelph
  • Haldimand County
  • Regional Municipality of Halton
  • City of Hamilton
  • City of Kawartha Lakes
  • Regional Municipality of Niagara
  • County of Northumberland
  • City of Orillia
  • Regional Municipality of Peel
  • City of Peterborough
  • County of Peterborough
  • County of Simcoe
  • City of Toronto
  • Regional Municipality of Waterloo
  • County of Wellington, and
  • Regional Municipality of York.

Envie d'en savoir plus ?

Acheter une maison dans un autre pays peut sembler difficulté. MGD est heureux de vous accompagner pendant tout le processus. Nous travaillons avec des courtiers en prêts hypothécaires agréés et des avocats pour faire de votre projet d’achat une réalisation.

IMPOTS SUR REVENUES DE LOCATION

Lorsque vous recevez un revenu de location de biens immobiliers ou réels au Canada, le payeur, comme le locataire, ou l’agent, comme le gestionnaire immobilier, doit retenir l’impôt des non-résidents au taux de 25% sur le revenu de location brut payé ou crédité à vous. Le payeur doit payer la taxe au plus tard le 15 du mois suivant le mois où les revenus locatifs vous sont payés ou crédités.

Le payeur doit vous remettre deux copies d’un feuillet NR4, État des montants payés ou crédités à des non-résidents du Canada indiquant le montant brut du revenu de location qui vous a été payé ou crédité au cours de l’année et le montant de l’impôt des non-résidents retenu. Le payeur doit également envoyer à l’ARC une déclaration de renseignements NR4, comme l’explique le guide T4061, NR4 – Retenue, remise et déclaration de l’impôt des non-résidents.

En général, l’impôt des non-résidents retenu est considéré comme votre obligation fiscale finale envers le Canada sur le revenu de location. Cependant, si vous faites le choix en vertu de l’article 216 de la Loi de l’impôt sur le revenu, vous choisissez de déclarer vos revenus de location provenant de biens réels ou immobiliers au Canada dans une déclaration de revenus canadienne distincte. Cela vous permet de payer de l’impôt sur votre revenu net de location de source canadienne au lieu du montant brut et vous pouvez payer moins d’impôt. Vous pouvez également recevoir un remboursement de tout ou partie de l’impôt des non-résidents retenu. Pour en savoir plus, consultez le guide T4144, Guide de l’impôt sur le revenu pour le choix prévu à l’article 216.

Si vous avez l’intention de faire un choix en vertu de l’article 216, vous voudrez peut-être envisager une autre façon de faire retenir l’impôt des non-résidents sur vos revenus de location. Vous pouvez choisir de retenir l’impôt sur votre revenu net de location plutôt que sur le montant brut. Pour ce faire, vous et votre mandataire (un résident du Canada qui agit en votre nom en ce qui concerne vos revenus de location au Canada) devez remplir le formulaire NR6, Engagement à produire une déclaration de revenus par un non-résident percevant un loyer de biens réels ou immobiliers ou Recevoir une redevance forestière et l’envoyer à l’ARC pour approbation. Vous devez envoyer à l’ARC le formulaire NR6 au plus tard le 1er janvier de chaque année, ou avant que le premier paiement de loyer ne soit dû.

Une fois que l’ARC a approuvé votre formulaire NR6, votre agent peut retenir l’impôt des non-résidents au taux de 25% sur votre revenu de location net (le montant du revenu de location disponible après le paiement des frais de location). Votre agent doit payer à l’ARC la taxe au plus tard le 15 du mois suivant le mois où le revenu de location vous est payé ou crédité. Pour en savoir plus, consultez le guide T4144, Guide de l’impôt sur le revenu pour le choix prévu à l’article 216.

En règle générale, vous devez envoyer à l’ARC votre déclaration en vertu de l’article 216 dans les deux ans suivant la fin de l’année au cours de laquelle le revenu de location vous a été payé ou crédité. Si l’ARC approuve votre formulaire NR6 pour une année donnée, vous devez produire un T1159, Déclaration de revenus pour le choix en vertu de l’article 216, pour cette année, même si vous n’avez aucun impôt à payer ou que vous n’attendez pas de remboursement. Le retour est dû au plus tard le 30 juin de l’année suivante. Si vous avez un revenu de location provenant de plus d’un immeuble locatif au Canada et que vous faites un choix en vertu de l’article 216, tous vos revenus et dépenses de location au Canada doivent être déclarés ensemble dans une seule déclaration en vertu de l’article 216. Pour en savoir plus sur la date d’échéance de la production de la déclaration en vertu de l’article 216, consultez le guide T4144, Guide d’impôt sur le choix selon l’article 216.

En règle générale, vous devez envoyer à l’ARC votre déclaration en vertu de l’article 216 dans les deux ans suivant la fin de l’année au cours de laquelle le revenu de location vous a été payé ou crédité. Si l’ARC approuve votre formulaire NR6 pour une année donnée, vous devez produire un T1159, Déclaration de revenus pour le choix en vertu de l’article 216, pour cette année, même si vous n’avez aucun impôt à payer ou que vous n’attendez pas de remboursement. Le retour est dû au plus tard le 30 juin de l’année suivante. Si vous avez un revenu de location provenant de plus d’un immeuble locatif au Canada et que vous faites un choix en vertu de l’article 216, tous vos revenus et dépenses de location au Canada doivent être déclarés ensemble dans une seule déclaration en vertu de l’article 216. Pour en savoir plus sur la date d’échéance de la production de la déclaration en vertu de l’article 216, consultez le guide T4144, Guide d’impôt sur le choix selon l’article 216.

Qu'est-ce que l’option de l'article 216 ?

En tant que non-résident du Canada, vous pouvez choisir d’envoyer à l’ARC une déclaration de revenus canadienne distincte pour déclarer vos revenus de location provenant de biens réels ou immobiliers au Canada. Le choix d’envoyer cette déclaration à l’ARC s’appelle un choix en vertu de l’article 216 de la Loi de l’impôt sur le revenu.

 

Le T1159, Déclaration de revenus pour le choix en vertu de l’article 216 est distinct de toute autre déclaration que vous devez envoyer à l’ARC pour l’année.

 

Avez-vous plus d’un immeuble locatif canadien ?

Si vous avez un revenu de location provenant de plus d’un immeuble locatif au Canada et que vous faites un choix en vertu de l’article 216, tous vos revenus et dépenses de location au Canada doivent être déclarés ensemble dans une déclaration en vertu de l’article 216.

Exemple

Philip a émigré du Canada en 2017 et est devenu un résident du Venezuela. Il n’a pas vendu sa maison en quittant le Canada et a décidé de la louer pendant quelques années. En 2019, son gestionnaire immobilier au Canada a retenu et remis à l’ARC un impôt des non-résidents de 3000 $ (25% du revenu de location brut de 12000 $).

Philip avait les revenus et dépenses suivants de la propriété en 2019 :

Revenus locatifs bruts :12 000 $

Moins les dépenses admissibles :- 6 000 $

Moins la déduction pour amortissement :- 1 000 $

Égal aux revenus locatifs nets :5 000 $

Pour récupérer tout ou partie de l’impôt des non-résidents retenu, Philip peut choisir de produire une déclaration en vertu de l’article 216.

 

S’il le fait, il déclarera et ne paiera de l’impôt que sur le revenu net de location de 5 000 $. Dans la déclaration, il demandera également l’impôt des non-résidents de 3 000 $ à la ligne 43700 (que son gestionnaire immobilier avait retenu et remis à l’ARC) pour compenser l’impôt à payer.

 

Philip recevra un remboursement de l’excédent d’impôt retenu, pourvu qu’il envoie à l’ARC sa déclaration de 2019 en vertu de l’article 216 d’ici le 31 décembre 2021.

Quel est l'avantage de l’option de l'article 216 ?

Le choix en vertu de l’article 216 vous permet de payer de l’impôt sur votre revenu net de location de source canadienne plutôt que sur le montant brut. Si l’impôt des non-résidents retenu par le payeur est supérieur au montant d’impôt à payer, calculé dans votre déclaration en vertu de l’article 216, l’ARC vous remboursera l’excédent.

 

Quand votre déclaration en vertu de l’article 216 est-elle due ?

En règle générale, vous devez envoyer à l’ARC votre déclaration en vertu de l’article 216 dans les deux ans suivant la fin de l’année au cours de laquelle le revenu de location vous a été payé ou crédité. Pour connaître les exceptions, consultez Quand votre déclaration de 2019 en vertu de l’article 216 est-elle due ?

 

Et si vous envoyez le retour en retard ?

Si vous n’envoyez pas à l’ARC votre déclaration en vertu de l’article 216 avant la date d’échéance, votre choix est invalide. Si le payeur n’a pas retenu le montant exact de l’impôt des non-résidents sur votre revenu de location, l’ARC vous émettra une cotisation fiscale des non-résidents.

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